Guide pratique

Diagnostics immobiliers à Paris : lesquels fournir pour vendre ou louer

Mis à jour le 8 octobre 2026

Vendre ou louer un appartement à Paris oblige à réunir un dossier de diagnostic technique. Sa composition dépend de trois choses : l'année de construction de l'immeuble, l'âge des installations intérieures et la nature de l'opération. Le parc parisien, majoritairement ancien et en copropriété, déclenche presque toujours la liste complète : un immeuble haussmannien cumule à lui seul les diagnostics plomb, amiante, électricité et souvent gaz. Ce guide fait le tri entre ce qui est obligatoire, ce qui dure combien de temps et ce qui relève de la copropriété.

Le DPE et la location des passoires thermiques

Le diagnostic de performance énergétique est exigé pour toute vente et toute location d'un logement. Il classe le bien de A à G selon deux critères, la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, la plus mauvaise des deux déterminant la classe. Depuis le 1^er juillet 2021, sa méthode de calcul est unifiée et il est devenu opposable : un acquéreur ou un locataire peut se retourner contre le propriétaire si le classement s'avère faux. La classe doit figurer dès l'annonce.

La loi Climat et Résilience a fait du DPE un critère de décence du logement loué. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025, après les G les plus énergivores dès 2023. Le calendrier se poursuit avec la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Depuis août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation.

Deux ajustements comptent particulièrement à Paris. Les petites surfaces étaient pénalisées par la méthode : depuis le 1^er juillet 2024, les seuils sont corrigés pour les logements de moins de 40 m², ce qui a fait remonter une partie des studios et deux-pièces. Et depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité a été abaissé, ce qui améliore le classement de nombreux appartements chauffés à l'électricité. Avant de renoncer à louer, il vaut la peine de faire actualiser le DPE.

L'audit énergétique, pour les immeubles entiers

Un audit énergétique s'ajoute au DPE pour la vente d'une maison ou d'un immeuble entier en monopropriété classé F ou G depuis 2023, puis E depuis 2025. Il ne concerne pas la vente d'un lot de copropriété, c'est-à-dire l'immense majorité des transactions parisiennes.

Amiante, plomb, électricité, gaz : les diagnostics liés au bâti

Amiante

Le repérage amiante est obligatoire pour la vente de tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Il porte sur les matériaux accessibles sans travaux destructifs. En location, le propriétaire doit tenir à disposition du locataire le dossier amiante des parties privatives. Un constat sans amiante a une validité illimitée s'il a été réalisé depuis le 1^er avril 2013 ; s'il relève des matériaux dégradés, une surveillance est prescrite, généralement dans les trois ans.

Plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb vise les logements construits avant le 1^er janvier 1949, autrement dit l'essentiel du bâti haussmannien et faubourien de la capitale. Les anciennes peintures au plomb se cachent sous les couches récentes. Le CREP est exigé en vente comme en location ; il est valable un an pour une vente et six ans pour une location lorsqu'il relève du plomb, sans limite de durée s'il conclut à son absence ou à des concentrations inférieures au seuil réglementaire.

Électricité et gaz

Ces deux états portent sur les installations intérieures de plus de quinze ans. Dans un appartement ancien, l'âge à retenir est celui de l'installation, pas de l'immeuble : une rénovation complète attestée par un certificat de conformité peut en dispenser. Le diagnostic gaz ne concerne que les logements raccordés ; beaucoup d'appartements parisiens n'ont plus que l'électricité. Validité : trois ans pour une vente, six ans pour une location.

État des risques et termites

L'état des risques, ou ERP, informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques identifiés par l'État, de la pollution des sols et du potentiel radon. À Paris, il renvoie notamment au plan de prévention du risque inondation de la Seine, et une partie du sous-sol de la rive gauche est creusée d'anciennes carrières. Il est valable six mois et peut être établi par le propriétaire lui-même à partir des données publiées sur Géorisques. Depuis 2023, l'information sur les risques doit être donnée dès la première visite.

L'état relatif aux termites n'est obligatoire, pour une vente seulement, que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Des secteurs de Paris ont été concernés par le passé, mais le périmètre peut évoluer : il faut vérifier l'arrêté préfectoral en vigueur pour l'adresse précise, le diagnostiqueur ou la préfecture pouvant le confirmer. Lorsqu'il est exigé, il est valable six mois.

Surface : loi Carrez ou loi Boutin

La vente d'un lot de copropriété impose de mentionner la superficie privative dite « loi Carrez » : elle exclut les surfaces sous une hauteur de 1,80 m, les murs, cloisons, gaines, marches et embrasures, ainsi que les lots de moins de 8 m². Sous les combles parisiens, l'écart avec la surface au sol peut être considérable. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte.

Pour une location vide en résidence principale, le bail indique la surface habitable dite « loi Boutin », qui exclut en plus les combles non aménagés, caves, balcons, loggias et vérandas. Ces deux mesurages restent valables tant qu'aucuns travaux ne modifient la surface.

Tableau : quand chaque diagnostic est obligatoire et combien de temps il est valable

Les DPE établis avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. L'assainissement non collectif, qui figure dans la liste nationale, ne concerne pas les immeubles parisiens raccordés au réseau. La liste officielle et ses mises à jour sont détaillées sur Service-Public.

Les particularités de la copropriété parisienne

Les diagnostics du vendeur ne portent que sur ses parties privatives. Les parties communes ont leurs propres documents, tenus par le syndic, que le notaire réclame et que l'acquéreur a tout intérêt à lire :

• Le dossier technique amiante (DTA), obligatoire pour les parties communes des immeubles dont le permis est antérieur au 1^er juillet 1997.
• Le CREP des parties communes, pour les immeubles d'avant 1949 : cages d'escalier, rampes et menuiseries communes en sont les principaux points.
• Le diagnostic technique global (DTG), qui fait l'état des parties communes, des équipements et des travaux à prévoir. Il est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans ; dans les autres cas, l'assemblée générale doit se prononcer sur l'opportunité d'en faire réaliser un.
• Le projet de plan pluriannuel de travaux, désormais exigé pour les copropriétés de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille. Un DTG récent peut en tenir lieu s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans.
• Le DPE collectif de l'immeuble, généralisé progressivement entre 2024 et 2026 selon le nombre de lots.

Choisir un diagnostiqueur certifié

Hors état des risques, chaque diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié pour le domaine concerné, par un organisme lui-même accrédité par le Cofrac. Un diagnostiqueur peut être certifié pour le DPE et pas pour l'amiante, et chaque certification se renouvelle tous les sept ans. Quelques vérifications suffisent :

• Les certifications en cours de validité, domaine par domaine, à contrôler dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés tenu par le ministère.
• L'assurance de responsabilité civile professionnelle, dont l'attestation doit être jointe au dossier.
• L'indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire, l'agence ou une entreprise susceptible de réaliser les travaux qu'il préconise.
• Une visite sérieuse : un DPE établi en vingt minutes, sans question sur le chauffage ni demande de factures ou de règlement de copropriété, est un mauvais signe.

Pour repérer les cabinets installés à proximité, on peut aussi parcourir un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers organisé ville par ville, puis contrôler chaque nom retenu dans l'annuaire officiel avant de demander des devis.

Ce qui fait varier le prix

Les tarifs sont libres et aucun barème officiel n'existe. Le prix dépend du nombre de diagnostics exigés, donc de l'âge de l'immeuble et des installations, de la surface et du nombre de pièces, de l'accessibilité du logement et d'éventuels prélèvements à faire analyser en laboratoire pour l'amiante. Le regroupement de tous les diagnostics en une seule visite est généralement plus économique que des interventions séparées. Un devis très inférieur aux autres mérite une question simple : combien de temps le technicien passera-t-il sur place ?

Questions fréquentes

Les obligations citées sont celles en vigueur à la date de mise à jour de ce guide.